Consulta DGI 5.969

Fabricación y venta de casas prefabricadas con o sin terreno
IVA – Monto imponible – Tasas.

Una empresa unipersonal contribuyente del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE), con giro inmobiliaria, recientemente ha incorporado a su actividad la fabricación de casas prefabricadas para su posterior venta.

El proceso de fabricación se realiza en su totalidad en un galpón y una vez que la vivienda es terminada, se traslada en camiones y se coloca en el terreno donde va a quedar en forma definitiva, amurándose al mismo. La vivienda se traslada en módulos y se terminan de unir en el terreno.

La empresa consulta al amparo del artículo 71 del Código Tributario, los montos imponibles y las tasas de IVA a aplicar en las siguientes situaciones:

1. Las casas se arman en terrenos que son propiedad del consultante. Se vende el inmueble al cliente.

2. Las casas se arman en terrenos que son propiedad de los clientes.

3. Agregar un módulo adicional a una vivienda ya existente. Las casas que se venden tienen un formato modular que permite tiempo después agregar más metros de construcción. En este caso el módulo se arma en el galpón de la empresa, luego se transporta hasta la vivienda y se ensambla a lo que ya está construido.

4. Llegar a un acuerdo con el propietario de un terreno para que él ponga el terreno, la empresa la casa y poder venderla a clientes.

Adelanta opinión para los casos 1 y 2, entendiendo que en ambas situaciones se verifica la primera enajenación de una edificación nueva realizada por un contribuyente de IRAE actuando como empresa constructora y promotora, correspondiendo aplicar la tasa mínima de IVA.

1) Las casas se arman en terrenos que son propiedad del consultante. Se vende el inmueble al cliente. Se comparte la opinión del consultante, esta Comisión de Consultas entiende que en tal caso se verifica la enajenación de un bien inmueble en los términos dispuestos por el literal I) del artículo 18 del Título 10 del T.O. 1996 y el literal C) del artículo 101 del Decreto Nº 220/998 de 12.08.998:

“Artículo 18º.- Tasa mínima.- Estarán sujetos a esta tasa la circulación de los siguientes bienes y servicios:…………… Bienes inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación que realicen las empresas en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3º del Título 4 de este Texto Ordenado.

El concepto de primera enajenación comprende a las enajenaciones de inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos de acuerdo a lo que disponga la reglamentación. No quedan comprendidas en este literal las enajenaciones de bienes inmuebles prometidos en venta, siempre que tales promesas se hayan inscripto antes de la vigencia de esta ley.”

“Artículo 101º.- Tasa mínima.- Pagarán la tasa mínima del tributo las operaciones relativas a los siguientes bienes y servicios:……………

c) Inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación realizada por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3 del Título 4 del Texto Ordenado 1996.
d) Inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos, enajenados por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3 del Título 4 del Texto Ordenado 1996.”

En lo referente al monto imponible el mismo está dado por el importe total de la operación.

2) Las casas se arman en terrenos que son propiedad de los clientes. Esta Comisión de Consultas no comparte la solución planteada por el consultante para este caso. El numeral 3) de la Resolución DGI Nº 72/1982 de 16.02.982, referido a la construcción y venta de viviendas prefabricadas, establece que dichas viviendas sólo adquirirán el carácter de inmueble una vez adheridas a la tierra. Por consiguiente al enajenarse únicamente la casa prefabricada no se verifica la enajenación de un inmueble, en los términos dispuestos por la referida resolución, por lo que resulta aplicable la tasa básica de IVA.

3) Agregar un módulo adicional a una vivienda ya existente. Para este caso se reitera la respuesta dada al caso 2.

4) Llegar a un acuerdo con el propietario de un terreno para que él ponga el terreno, la empresa la casa y poder venderla a clientes. Dado que no se cuenta en este punto con una descripción clara y precisa de la situación que motiva la consulta, la misma no puede incluirse dentro de las situaciones previstas en el artículo 71 del Código Tributario. El consultante no ha proporcionado la ampliación de información solicitada, por dicho motivo no se cuenta con los elementos suficientes para dar respuesta a este punto.

14/07/017 – El Sub Director General de la DGI, acorde.